熬夜排隊搶房、會員逆天福利──傳承百年的「基隆第一住宅合作社」大揭祕！

在這個寸土寸金的年代，每每關於房地產的新聞，總是環繞在年輕人買不起房子這項議題上。但你知道嗎？在基隆的「民間傳說」中，有一個合資興建住宅的神祕社團，只要五百元就能「入夥」，每年不但可以領到禮物分紅、小孩有獎學金、老人還有敬老金，更傳聞曾經發生過徹夜排隊抽籤「買房」的驚人事件！在我們團隊經過精實的調研與探訪後，即將對各位揭祕這個有著百年歷史的神祕社團——
 

揭祕一：合作社到底是蝦米？ 

「保證責任基隆市第一住宅公用合作社」，又被稱作「基一社」，前身是日治時期的「基隆住宅利用組合」，由基隆在地各領域的日籍重要人物聯手於 1924 年成立，期望能透過合作興建住宅的形式來解決部分的住宅問題。^[1]戰後經過改組、清算與整頓，成為我們今日所認識的「基一社」。根據調查，戰後的基一社成員與日本時代並無關聯，主要是以合作社的形式繼承日治時期住宅利用組合所持有的房舍、股票等財產。
 
「合作社」這個詞我們常常看見，但是許多人大概沒有實質上的概念。根據我國《合作社法》，合作社以合作、平等、民主為原則並以非營利導向性質（除了「信用合作社」轉移由金融主管機關主管並單獨立法），其盈餘分為盈餘分配及公積金兩部分，盈餘的一部分要提撥給成員，作為其股金的利息；公積金是合作社留存的資金，用於應付合作社的損失、償還債務、或作為未來擴大經營或進行投資的資本，形成和使用需經成員大會通過。

在實務上，合作社通常會在每年的年度大會上，由管理階層提出營業績效及盈餘分配方案建議，說明盈餘的分配比例，並解釋提撥給公積金的原因，再交由成員通過表決，決定盈餘的分配方式，確保了盈餘分配的公平與民主。

合作社這類社團社員參與及保障福利的組織運作模式，在臺灣社會頗為普遍，知名的團體像是臺灣主婦聯盟生活消費合作社。至於住宅相關的合作社，除了行之百年的基一社之外，亦有臺中市友善住宅公用合作社等少數案例。
   

揭祕二：排隊買房還有黃牛？

在戰後改組後，基一社直至今日的發展軌跡可以明顯分為四個階段。在 1966 年以前的【修繕舊屋出租階段】，主要盈餘用作社員股息分紅及積累建築基金。第二階段自 1966 年至 1975 年為【推展住宅改建階段】，由地方頭人與社員投入股金作為社團運作資本，建立改建小組整修合作社原有的房產，再將改建完的住房增加價值出售，換取資金進行下一棟房舍的興建工程。
 
第三階段自 1976 年至 1994 年合作社迎來一波重要發展，基一社開始【購地興建大型集合住宅】，向社員釋出購屋名額。根據我們訪談社員的資料得知，當時釋出的住宅購房名額相當搶手，造就了三更半夜排隊抽籤、以及黃牛轉賣購屋權等奇景發生。一位社員在訪談中表示，他的同學就曾熬夜在基一社外排隊，再把抽到的購屋籤轉賣給想買房子的人，好好賺了一筆。因為這些由社員互助自建的住宅相對於市場上的房產除了有價格上的優勢外，大家也更信任興建過程中與自己更親近的社員對工程的把關。這段歷史也反映出當時臺灣社會的發展變化，人們對於住宅的需求不斷增加。而基一社為回應這個社會需求，合作社領導人也積極周旋及彙整資源。
  更有趣的是，在此時期許多社員會直接參與到住宅興建的過程中，因為在購地興建的階段所需要的投入金額遠高於翻修既有資產，營建成本也隨著時代增加，因此合作社的社員會利用自有的各種資源，包含建築設計、材料、機械器具、營造與監造的勞動力等，不僅節省了費用，更增加了部分社員之間的互動、以及社員與住宅的關係。
 
比如說：由社內建築師規劃設計節省費用、社內的材料供應商協助建材採購、工班也有社員參與。雖然具有公益性質的合作社相對於以營利為主的建設開發商，其銷售利潤僅需考量合作社自身運作所需的開支、並以社員互助形式在各種資源上降低成本進而降低房屋售價，但隨著工程各環節的成本都水漲船高，這種模式使得合作社可運用資金不足以投入新的土地及工程，導致這種模式出現財務上的障礙。
 

揭祕三：入會馬上現賺？ 

事實上，基一社在 1970-1980 年代能投入住宅建設，主要在於營造材料與土地取得成本相對較低、且住房需求正隨著臺灣工業發展逐步提升，使得小規模的合建住宅出售仍有盈餘的可能性。然而，隨著社會環境的變遷，基一社於 1994 年後停止新住宅的興建，並開始調整社員的政策，不再對外招募社員，僅開放租戶入社。
 
回顧同時期的臺灣社會環境，1987 至 1988 年地價漲幅高達 112%，也引發了 1989 年的無殼蝸牛運動。可見這一時期，土地價格的驚人增幅讓住宅問題再度成為臺灣民眾普遍性的社會問題，而這樣的狀況也是當時臺灣社會的整體趨勢。
 
這標誌著合作社進入了第四個發展階段，主要的業務由「興建住宅」轉向了「維護管理」現有的房舍、確保社員的福利。在我們訪談合作社幹部時，可以發現他們秉持的首要任務是信守當初對社員的承諾，向社員回饋合作社的營運獲利。舉例來說，年長社員每逢重陽節有敬老金；社員家中學童的學年只要成績達 80 分，就可以獲得獎助學金；每年還會準備實用的年終會員紀念品，從以前的碗盤、日曆、清潔劑等，到近年的商家禮券讓會員自行選擇。此外，在租屋黑市問題嚴重的今日，基一社是少數租房會開立收據的單位。對社員而言，最低五百塊成為終生社員的股金，每年能分配到超額的紀念品及獎金，就如同理事主席開玩笑所說的「入會馬上現賺」！
 

官民合作的住宅還有什麼可能？

跳出臺灣的框架，今日的西方社會仍持續有從民間團體主導與整合不同住戶需求進行維護管理及權益倡議，再到政府主導盤整土地或空間並財政補貼私人開發商的案例，這類官民合作修補城市住宅需求的方向，是否能帶給我們的社會更多想像空間？
 
例如德國柏林史瑞茨基街44號（Sredzki Strasse 44）的舊屋翻新案例的發展模式，由原租戶聯合成立組織向政府簽訂建築物長期使用租約後，該組織先利用地上權作工程信貸，並結合先前原租戶的募資費用作為財政基礎，請建築師重新規劃空間，透過增加戶數與商業、社福等不同類型空間等再拓展財源，如利用公部門對於長照及其他社區計畫的相關補助經費補貼整修費、租客依規範自行裝修商業空間，以及新租戶的入會費與租金等財源作為空間持續運作的金流。
 
租戶組織更因其住戶自治的性質，能夠整合住戶內部真實聲音、提出更貼合租戶需求的倡議、並實際執行反映在居住空間上。這也讓我們思考，由住戶與租戶所組成的民間團體，是否能在公部門的協助下，在住房需求、住戶福利保障及居住環境的問題回應及社會進步性發展中扮演更主動的角色。
 
總括而言，基一社的發展軌跡與運作狀況，不僅讓我們對於臺灣社會經濟發展的不同階段有更深入的了解、也讓我們看到合作社運作中不同於一般民間團體或商業機構的樣貌。參照國外案例從更宏觀的視野來看，類似於基隆第一住宅合作社這種以住宅需求為核心訴求的民間社團，在解決住宅需求、提升居住品質、維護居民權益方面，可能有更多的發展潛力。透過公私合作的模式，結合政府資源與民間力量，或許能夠更有效地回應社會的需求，促進社區的共融發展。基隆第一住宅合作社的經驗，為我們提供了一個值得思考的範本，希望能啟發更多類似社團在不同地區嘗試創新、實踐合作的可能性。